Calculer la surface habitable: en bref
La surface habitable est la surface de plancher d’un logement après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les combles non aménagés, caves, garages, balcons, terrasses, loggias et vérandas ne comptent pas.
La définition de la surface habitable
La surface habitable est définie par l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’ancien article R111-2. On part de la surface de plancher construite et on retire ce qui n’est pas habitable.
Elle sert pour la location, pour un logement neuf et souvent dans les annonces de vente d’une maison. Pour la vente d’un lot de copropriété, c’est la surface Carrez qui figure dans l’acte.
Ce qui compte et ce qui ne compte pas
- Compte : le plancher des pièces du logement, y compris l’entrée, les couloirs, la cuisine, la salle de bains et les placards.
- Déduit : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres.
- Ne compte pas : les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages et séchoirs extérieurs.
- Ne compte pas : les balcons, terrasses, loggias et vérandas, ni les locaux communs et autres dépendances.
- Ne compte pas : les parties d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
La loi Boutin et le bail
Depuis la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le bail d’un logement loué en résidence principale doit indiquer sa surface habitable (loi n° 89-462, article 3). On parle donc aussi de surface Boutin.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander au bailleur une baisse du loyer proportionnelle à l’écart (loi n° 89-462, article 3-1).
Surface habitable et loi Carrez : la différence
Les deux surfaces se mesurent de la même façon, à l’intérieur des murs et à partir de 1,80 m de hauteur. Elles diffèrent sur ce qui est exclu : la surface Carrez compte les combles et la véranda clos et couverts, la surface habitable non.
Sur cet appartement, la surface Carrez est de 54,30 m² et la surface habitable de 46,80 m² : la différence est la véranda.
| Pièce | Mesure | Carrez | Habitable |
|---|---|---|---|
| Séjour | 5 × 4 m, gaine de 0,4 × 0,5 m | 19,80 m² | 19,80 m² |
| Chambre | 4 × 3 m | 12,00 m² | 12,00 m² |
| Chambre sous combles | 5 × 4 m, bande de 1 m sous 1,80 m | 15,00 m² | 15,00 m² |
| Véranda | 3 × 2,5 m | 7,50 m² | ne compte pas |
| Cave | 3 × 2 m | ne compte pas | ne compte pas |
| Balcon | 4 × 1,5 m | ne compte pas | ne compte pas |
| Total | 54,30 m² | 46,80 m² |
Calculer la surface habitable pas à pas
- Mesurez chaque pièce du logement d’un mur fini à l’autre, en mètres, et multipliez la longueur par la largeur.
- Retirez les marches, les gaines, les poteaux et les embrasures.
- Sous un toit en pente, retirez la bande de moins de 1,80 m de hauteur.
- Laissez de côté les combles non aménagés, la cave, le garage, la véranda, le balcon et la terrasse.
- Additionnez les pièces : c’est la surface habitable à indiquer dans le bail.
Figure 1. Un niveau de 7,5 × 5 m. Les pièces font ensemble 37,5 m².
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 (surface habitable), Légifrance · Vérifié à la source le 6 octobre 2026
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (loi Boutin), Légifrance · Vérifié à la source le 6 octobre 2026
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