Calcolo della superficie commerciale: in breve
La superficie commerciale è la superficie dell’abitazione misurata al lordo dei muri, più una parte delle pertinenze: balconi e terrazzi al 30 % fino a 25 m², cantine e soffitte al 50 % se collegate all’abitazione, il giardino al 10 %. Si calcola con i criteri del DPR 138/1998, allegato C, e si arrotonda al metro quadro.
Come si calcola la superficie commerciale secondo il DPR 138/98
- Misuri i vani principali e i servizi (camere, soggiorno, cucina, bagni, corridoi, ripostigli interni) al lordo dei muri interni e perimetrali, fino a 50 cm di spessore; i muri in comune con un’altra unità contano per metà, fino a 25 cm.
- Tolga le parti con altezza utile sotto 1,50 m, per esempio sotto un tetto inclinato.
- Aggiunga le pertinenze con il loro coefficiente: cantine e soffitte, balconi e terrazzi, giardino (tabella qui sotto).
- Le pertinenze insieme valgono al massimo la metà dei vani principali. Arrotondi il totale al metro quadro.
Tabella dei coefficienti
Le pertinenze (cantine, soffitte, balconi, terrazzi, giardino) insieme contano al massimo per la metà della superficie dei vani principali. Le scale interne contano una volta sola, in proiezione orizzontale.
| Elemento | Coefficiente | Nota |
|---|---|---|
| Vani principali e accessori diretti | 100 % | con muri interni e perimetrali, metà dei muri in comune |
| Cantina o soffitta collegata all’abitazione | 50 % | anche tramite una scala interna |
| Cantina o soffitta non collegata | 25 % | per esempio la cantina nel seminterrato condominiale |
| Balconi e terrazzi collegati | 30 % fino a 25 m², 10 % oltre | sulla somma di balconi e terrazzi |
| Balconi e terrazzi non collegati | 15 % fino a 25 m², 5 % oltre | |
| Giardino o area scoperta esclusiva | 10 % fino alla superficie dei vani principali, 2 % oltre | |
| Parti con altezza sotto 1,50 m | 0 % | non entrano nel calcolo |
| Box o posto auto | a parte | è un’unità catastale a sé (C/6) |
Esempio: un trilocale di 71,5 m² lordi
I sei locali misurano 62,16 m² calpestabili. Con i muri la superficie lorda è di 71,5 m²; balcone e cantina aggiungono la loro parte. Risultato: 75 m² commerciali, arrotondati al metro quadro. Il calcolo viene dallo stesso motore dell’editor.
| Locale | Misura | Calpestabile | Commerciale |
|---|---|---|---|
| Soggiorno | 5,2 × 4 m | 20,8 m² | 23,93 m² |
| Camera | 4 × 3,6 m | 14,4 m² | 16,56 m² |
| Cameretta | 3,2 × 3 m | 9,6 m² | 11,04 m² |
| Cucina | 3,2 × 2,8 m | 8,96 m² | 10,31 m² |
| Bagno | 2,4 × 2 m | 4,8 m² | 5,52 m² |
| Ingresso e disimpegno | 3 × 1,2 m | 3,6 m² | 4,14 m² |
| Balcone (30 %) | 6 m² | 1,8 m² | |
| Cantina non collegata (25 %) | 3 × 2 m | 1,5 m² | |
| Totale | 62,16 m² | 75 m² |
Superficie commerciale, catastale e calpestabile: le differenze
- Superficie catastale: la calcola l’Agenzia delle Entrate con gli stessi criteri del DPR 138/1998 e la riporta nella visura, con e senza le aree scoperte.
- Superficie commerciale: è quella degli annunci e delle valutazioni. Chi segue il DPR 138/1998 ottiene lo stesso numero della catastale; alcune agenzie usano tabelle proprie con coefficienti diversi.
- Superficie calpestabile: il pavimento dentro i muri, senza pertinenze. Nel nostro esempio è 62,16 m², il 17 % in meno della commerciale.
Sottotetti, scale, box e posto auto
In mansarda conta solo la parte alta almeno 1,50 m: tracci la linea dove il soffitto scende a 1,50 m e misuri sopra quella linea. Le scale interne si contano una sola volta, in pianta, sul piano dove partono; il vano scala del piano di sopra non si conta di nuovo.
Il box e il posto auto coperto hanno una propria categoria catastale (C/6): Squaremetry li misura e li indica a parte, fuori dalla superficie commerciale dell’abitazione.
UNI 10750 e altre tabelle
Prima del DPR si usava spesso la norma UNI 10750 del 2005, oggi ritirata e sostituita dalla UNI EN 15733. Usava coefficienti un po’ diversi, per esempio per terrazzi e giardini. Squaremetry segue il DPR 138/1998, la base della superficie catastale. Le regole sono una proposta (versione 0.1.0) che un geometra deve ancora rivedere.
Figura 1. Un piano di 7,5 × 5 m. I locali insieme fanno 37,5 m².
Su questa pagina · Scritto dal team di Squaremetry. Ultimo controllo il 6 ottobre 2026. Ha trovato un errore? Ci scriva.